房地產龍頭股有哪些

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今年1月,全國房地產銷售同比下降12%。它的一部分應該受到肺炎的影響,但是一部分也表明房地產市場正在降溫。過去的高速銷售增長是不現實的,房地產市場已經進入了股票競爭階段。

這篇文章比較長,讓我首先得出一個結論:

一旦市場認識到房地產業的可持續性,領先股票的估值將被上調;

主要房地產股的市值增長幅度很大;

以萬科為例,即使不考慮房地產開發業務的規模增長,長期持有的年化收益率也可以超過20%。

以上均為個人分析,并非作為投資依據。

制約房地產股估值的因素是房價是否會下跌

未來房價會下跌嗎?

之所以將房價放在首位房地產龍頭股,是因為這是最大的不確定性,它限制了房地產股票的估值。我以下分析的前提是,未來30年中國經濟將健康穩定增長。盡管增長率繼續下降,但不會出現系統性風險。沒有這個前提房地產龍頭股,我認為整個證券市場分析的價值可能不是很大。

談到房價,我們需要談談家庭收入。中國的人均GDP在2019年超過10,000美元,中國目前的房價比收入還貴,這實際上透支了未來的收入增長。讓我們估算一下未來30年中國的人均GDP會達到多少。

我在百度上發現了205??0年高盛預測的幾個主要國家的GDP:

 

實際上,我從未相信過這一預測。我記得當我大學畢業時,正是高盛預測中國的經濟將在2030年超過日本。那一年,中國的GDP僅為1.50,000美元如何炒股開戶,而日本4.50,000美元,是這一數字的三倍。中國和美國的12萬億美元,是中國的八倍。我當時看到了對高盛的這種預測。我以為50歲那年,中國的GDP就能趕上日本,而中國的人口是日本的11倍。在日本一個月。實際情況如何?請看下面的圖片。

 

僅在高盛預測6年之后,中國的GDP就超過了日本。又過了十年,中國的國內生產總值是日本的三倍。中國的人均國內生產總值已達到一萬美元,相當于日本的四分之一。換句話說,我們的年收入相當于日本的四分之一。盡管它仍然很小,但是與以前相比已經有了很大的改進。

我不知道2050年國內生產總值將增長多少,但我知道外國的預測總是低估了中國的潛力。

如果不考慮通貨膨脹,而實際國內生產總值在10年中每年增長5%,在接下來的20年中每年增長4%,那么中國的GDP將在30年內達到360萬億元。如果當時的匯率是1:5,則相當于72萬億美元,人均GDP接近50,000美元。

請注意,我沒有考慮通貨膨脹。那是高盛拍拍頭的方式嗎?我們不在乎。我們以人均5萬美元的國內生產總值為前提,來估算當時中國的房價。來看看美國。

 

從上圖可以看出,美國的稅前家庭收入中位數約為55,000美元,稅后收入約為40,000美元,大致相當于其可支配收入。

我們計算中國人均GDP時使用的匯率為1:5,相當于20萬元人民幣。換句話說,無論通貨膨脹率如何,如果普通中國人在30年內達到當今美國人的水平,家庭可支配收入將達到20萬至25萬元。我們估計需要22萬元。

讓我們再次考慮人均居住面積。我將日本作為人均居住區的參考,因為中國東部的人口密度與日本相當。日本目前的人均居住面積(建筑面積)為39平方米。根據8個家庭的平均人口2.,可用房屋面積應為110平方米。請注意,我使用家庭收入中位數作為家庭收入,并使用這里的人均居住空間。通常,人均收入高于中位數。為了消除影響,我將房屋面積減少到100平方米。

 

上圖顯示了各個國家當前的房價收入比。但是我對此數據的準確性表示懷疑,請看下圖,數據完全不同:

 

但是我認為上圖中的數據應該基于人均收入,而較低的數據是家庭收入。我們根據家庭收入的5倍(平均110萬元,即每100平方米單價10,000元)確定房價。

2019年,中國的平均住宅銷售額約為9000元人民幣。當然,這是一棟新房子,二手房應該便宜10%到20%。國外的房價收入比通;诙址績r格。我們計算了新房價格的85%,得出的當前價格為人民幣7,700元。這樣,我們就有了43%的房價上漲空間,年增長率1.2%。

如果我們考慮每年2%的通貨膨脹,房價將以每年3.2%的速度增長。

因此,中國房價的整體上漲空間并不大,與通貨膨脹率基本相同。

以560億平方米的庫存房地產為基礎,以2%的迭代率計算(部分舊房屋被替換,有些是新需求),年房地產需求為11萬億平方米,每平方米30,000平方米1.以人民幣計價(新房價格更高),它是14萬億人民幣,與目前的銷售額基本相同。

因此,我們可以知道,如果控制得好,未來30年的趨勢可能是:人均收入將逐漸增加,而房價將基本保持穩定(增長與CPI同步)房地產龍頭股,房地產銷售基本上會保持在當前水平。

我們在上方使用了這么大的空間來說明限制房地產估價的最關鍵因素之一:盡管當前的房價很高,但它們仍可以被未來的收入增長所吸收。盡管目前的房地產規模很大,但可以在將來保持。

換句話說,未來30年的房地產市場就是股票市場。

我認為這一結論也可以消除對房地產股和中國建設的懷疑。盡管股票市場不是很發達,但規模是可持續的。如果消除這種疑問,將來房地產股的估值將增加。

房地產股票的正常估值應該是什么?

在美國指的是Paldi,這是正常的估值水平:

 

請注意,美國房地產開發公司與國內房地產開發公司不同。美國大多數房地產開發項目都是使用加拿大木材在工廠中進行加工的,然后直接在現場組裝。通常,整個施工可以在半年內完成。因此,美國房地產開發的營業額非?。

國內房地產開發速度要慢得多,通常超過三年。但是,可以進行國內預付款,并且實際付款周期約為1至2年。但是在結算之前,利潤不會進入利潤表,而只會反映在資產負債表中的庫存和預收款中。

由于國內房地產開發的長期性和高負債率,經營風險相對較高,不能完全等同于美國房地產股。在規模擴大的房地產股票中,報告的利潤低于當期銷售的可變現利潤。如果我們將兩者抵消并直接比較當前利潤,那將是一種手段。

即使我們根據萬科A在2019年的400億美元的利潤進行計算,當前的市盈率也只有不到8倍,與Pardi相比還有50%的上??漲空間。

如果按照2019年的220億美元的利潤來計算保利房地產房地產龍頭股,那么目前的市盈率僅為7倍,與Paldi相比仍有70%的上漲空間。

根據OCTA A 2019年的130億美元利潤計算,當前市盈率僅為4.2倍,與Paldi相比仍有186%的上漲空間。

股市有利于領先房地產股

股票房地產市場與增量市場不同。

在房屋短缺的時代,只要有人蓋房子,有人就會買。在股票游戲時代,誰擁有更具成本效益的房子,就會有更多的人購買它。

這有點類似于商業房地產。我上大學時,投資商店仍然很熱。目前,我們根本不看地點,而誰買錢都可以賺錢。但是今天的商店卻不是這樣。完全有必要查看位置和租金回報。因此,當前的商業房地產是對開發商運營能力的考驗。我們都知道90%的大型購物中心都沒有盈利,但是萬達可以賺很多錢,而新城控股的五岳廣場的生意卻在蓬勃發展。

在住宅市場,這種趨勢在將來會變得更加明顯。建造房屋也是如此,有些房屋需要搶劫,有些房屋則得不到照顧。

由于不同房地產開發商運營能力的差異,品牌溢價將比以往更加突出。實際上,品牌溢價不僅體現在較高的價格中,而且還通常意味著更放心的質量,更好的居住環境,更好的物業服務,更完善的教育,醫療和購物等配套設施。

品牌保費將增加領先房地產開發商的利潤,并進一步減少小型房地產開發商的回報空間。

此外,領先的房地產公司的融資具有更多優勢。正是由于領先的房地產公司出色的運營能力,他們才能提高品牌溢價并獲得更高的利潤回報,從而提升其融資能力并降低融資利率。

但是,小型房地產公司的品牌影響力有限,利潤回報低且融資有限,進而影響了土地收購和擴張的速度。這些小型房地產開發商獲得的土地數量減少,更有利于大型房地產公司以較低的價格獲得高質量的土地。因此,在將來獲得土地資源時,小型房地產開發商將面臨一個難題:那些高質量的地塊將無力獲得?捎猛恋氐氖找娣浅?捎^。

這將不可避免地導致小型房地產公司逐漸退出歷史舞臺,而領先的房地產公司時代已經正式到來。

這種流行病的影響

關于流行病對房地產市場的影響,我上次已經提到了一點,今天我將重復。

首先是銷售和價格都會下降。

這是不可避免的。在此期間,每個人的出勤率不高,他們沒有購買條件。此外,如果每個人都知道其他人無法購買它,那么即使他們有機會購買它,他們也會等待。這與股票相同。通常,購買是指它停止下跌并恢復的時間,而不是它下跌的時間。

第二,減少付款會增加一些房地產公司的財務壓力。

這是不可避免的。中國房地產實行預售制度。盡管房屋已經預售,但建設尚未完成,仍需要繼續投資。之前的房地產預售收入中有許多已成為土地儲備。這些都需要進一步的資本投資。減少還款額將增加大多數公司的財務壓力。

第三,一些房地產公司的資金持有能力將下降。

一旦資金壓力到來,先前實力雄厚的房地產公司由于自身實力的下降,將降低其持有上游和下游資金的能力。以前的信用購買方法現在可能需要現金,并且上一年的項目結算可能需要三個月。這將進一步增加大多數房地產公司的財務壓力。

第四,一些房地產公司的融資壓力增加了。

隨著資金來源的減少,越來越多的債務到期,資金也變得越來越緊張。金融機構通常會在晴天下雨傘。當資金緊張時,幸運的是不要讓您提前償還貸款。您想再貸款嗎?即使有,利率也會更高。

 

第四:一些房地產公司的業務將萎縮。

第五:在流行之后,現在是房地產領導者擴張的好時機。

幾位房地產領袖的現金儲備

自2019年8月起,萬科放慢了土地收購速度,開始儲存彈藥。

 

您不禁會說二兄弟保利房地產公司也是如此:

 

看看招商局蛇口:

 

再次查看現金:

 

可以看出,雖然萬科A收購的土地數量繼續減少,但其現金持有量實際上仍在減少。查看現金流量表,我們可以看到經營現金流量基本上是平衡的,萬科仍在其能力范圍內。投資現金流量有少量流出。在籌款現金流方面:

 

可以看出,萬科正在繼續減少計息負債,其募集資金的現金流量減少了700億!

看看招商局蛇口:

 

招商蛇口的貨幣資金繼續增加。讓我們看一下CMSK的現金流:

 

可以看出,蛇口招商銀行的計息負債增加了約250億元,這表明該公司的計息負債仍在增加。

讓我們看一下保利房地產:

 

保利房地產的貨幣資本仍處于較高水平。從籌款的現金流量來看,您還會發現保利房地產的計息負債基本上沒有增加太多。

 

上述三家公司中,萬科A的計息負債實際減少,保利地產基本平衡,招商蛇口不斷擴大,三家公司的銷售額在2019年有所增長。三家公司的銷售規?梢栽诓辉黾迂搨那闆r下也增加了一定程度。

除了發展業務之外,您還能期待什么?

我最近一直在研究房地產投資信托相關的材料,以后我可能會寫一篇文章。但是現在幾乎是4000字,太長了。我們讓它下次寫。

但是我們可以粗略地討論一些領導者未來的發展方向:

首先,房地產開發業務規模進一步擴大;

第二,自有商業地產將迎來擴張。

許多房地產開發公司以前沒有自有商業房地產的主要原因之一是自有商業房地產將積累更多的資金,而使用租金回收投資的速度較慢。一旦房地產開發業務放緩并且房地產開發資金返還,就會有更多的資金用于自給自足的商業房地產。

第三個是物業服務。

第四是存儲房地產。

第五是出租服務。

自有物業和物業服務實際上是相對較大的市場。西蒙房地產公司主要從事商業房地產的租賃,市值超過430億美元,超過萬科的市值。將來房地產龍頭股,中國市場將比美國大得多。即使按照相同的比例計算,也足以制造另一個萬科。

如果我們認為未來十年萬科房地產開發規模將保持在目前水平并且不會擴大(這是保守估計),那么萬科房地產開發的穩定利潤將幾乎達到70這是Pardi的12倍本益比,即市值8400億。

就房地產租賃而言,它將達到西蒙房地產的當前水平,其市值將達到3000億。

在物業服務,倉儲和長期租賃住房領域重建萬科并不難。萬科房地產只有十年的發展幾乎完成了這個小目標。我個人認為這個估計是保守的。

這樣算來,萬科的市值到那時將至少達到14.50億元。請注意,我沒有考慮進一步擴大萬科的房地產開發。

以此計算,萬科的市值每年將增長17%!

萬科目前的股息率股價已達到4.5%左右,但我們以3.5%計算,因此,持有萬科的年化收益已達到20.5%。

此好處有多少? 10年6.5次。

我沒有提到OCT A的New Town Holdings或Gemdale Group。這并不意味著我并不樂觀。只是長度有點太長,每個人都可以用這個想法弄清楚。

結論

稍后,我將與西蒙房地產公司進行比較,以分析房地產租賃的市場空間。由于篇幅所限,幾天后將無法啟動。

中國空調市場進入股票競爭之后,格力電器的股票進入了一個豐收期,五年來已經上漲了六倍!

進入房地產市場的股票競爭對領先的房地產公司來說不是一件壞事,但可能是回報最高的時候。

我們將拭目以待。

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